Guida Aggiornata alle Ristrutturazioni Edilizie

L’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86 e consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

Tuttavia, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024 la detrazione è elevata al 50% e il limite massimo di spesa è di 96.000 euro.

La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

È prevista, inoltre, una detrazione Irpef, entro l’importo massimo di 96.000 euro, anche per chi acquista fabbricati a uso abitativo ristrutturati.
In particolare, la detrazione spetta nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.
Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente o l’assegnatario dell’immobile deve comunque calcolare la detrazione su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione (comprensivo di Iva). Anche questa detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

Alternative alla detrazione: cessione del credito o sconto in fattura

I beneficiari della detrazione possono optare, in alternativa all’utilizzo diretto della detrazione:

  • per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi (il cosiddetto sconto in fattura)
  • per la cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante.

La legge non prevede l’ulteriore cessione del credito, fatta salva la possibilità di due ulteriori cessioni solo se effettuate a favore di:

  • banche e intermediari finanziari iscritti all’albo previsto all’articolo 106 del Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (indicati nel decreto legislativo n. 385/1993)
  • società appartenenti a un gruppo bancario iscritto all’albo di cui all’articolo 64 del predetto Testo unico
  • imprese di assicurazione autorizzate a operare in Italia ai sensi del decreto legislativo n. 209/2005.

Le banche o le società appartenenti a un gruppo bancario iscritto all’albo di cui all’articolo 64 del decreto legislativo n. 385/1993, possono sempre effettuare la cessione a favore di soggetti diversi dai consumatori o utenti (cioè diversi dalle persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta), che abbiano stipulato un contratto di conto corrente con la banca stessa o con la banca capogruppo, senza facoltà di ulteriore cessione per il correntista.

Condizioni per chiedere la detrazione

A) I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti.

Interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia):

  • manutenzione straordinaria
  • restauro e risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia

Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.

B) Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, sono quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr n. 380/2001:

  • manutenzione ordinaria
  • manutenzione straordinaria
  • restauro e risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia.

A chi spetta

Possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, ma anche l’inquilino o il comodatario. In particolare, hanno diritto alla detrazione:

  • il proprietario o il nudo proprietario
  • il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
  • l’inquilino o il comodatario dell’immobile
  • i soci di cooperative a proprietà divisa (in qualità di possessori), assegnatari di alloggi e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile, soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori)
  • gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce
  • i soci delle società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari (alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali).

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

  • il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) e il componente dell’unione civile
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
  • il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone dello stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili)
  • il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

Come e quando

Per usufruire della detrazione, è necessario:

  1. inviare, quando prevista, all’Azienda sanitaria locale competente per territorio, prima di iniziare i lavori, una comunicazione con raccomandata A.R., tranne nei casi in cui le norme sulle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla Asl
  2. pagare le spese detraibili tramite bonifico bancario o postale, da cui devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Per usufruire della detrazione è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Occorre, inoltre, conservare ed esibire a richiesta degli uffici i seguenti documenti (provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011 – pdf):

  • le abilitazioni amministrative in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori). Se queste abilitazioni non sono previste è sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui deve essere indicata la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili
  • domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti
  • ricevute di pagamento dell’Imu, se dovuta
  • delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese, per gli interventi sulle parti condominiali
  • dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi
  • comunicazione preventiva contenente la data di inizio dei lavori  da inviare all’Azienda sanitaria locale,  se obbligatoria secondo le disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri
  • fatture e ricevute fiscali relative alle spese effettivamente sostenute
  • ricevute dei bonifici di pagamento.

Attenzione: per gli interventi che comportano un risparmio energetico, la legge di bilancio 2018 ha introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori realizzati, analogamente a quanto già previsto in materia di detrazioni per la riqualificazione energetica degli edifici. L’invio della documentazione va effettuata entro 90 giorni dalla data di ultimazione dei lavori o del collaudo.
Per gli interventi terminati nel 2022 la comunicazione va trasmessa attraverso il sito https://bonusfiscali.enea.it. 
La mancata o tardiva trasmissione della comunicazione all’Enea non implica, comunque, la perdita del diritto alle detrazioni (risoluzione n. 46/E del 18 aprile 2019).

Per saperne di più: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/agevolazioni/detrristredil36